Hereby I will prove how the realty boomers arguments are false.

What are the boomers arguments?

1.) Buy today, houses always increase in value in the long run.
WRONG. House prices cannot increase more than incomes in the long run. This is obvious if you think about it. If house prices go up more than people can afford to pay, buying stops, like it has stopped now.
Even Warren Buffett have pointed out that houses don't increase in intrinsic value. Unless there's a bubble or a crash, house prices simply reflect current salaries and interest rates. If a house is 100 years old, it's value in sheltering you is exactly the same as it was 100 years ago. Then came the maintenance as the house didn't renovate itself. It also has taxes, and insurance - costs that always increase and never go away. The price of the house went up about as much as salaries went up.
To put this is simple perspective, vegetable were costing Rs.5-6/kg when 5 digit salary was a rarity.
Today, the prices have gone up by about 4 times but so have the salaries. So, sounds very much like the reasoning people use now when they talk about how much their father's house appreciated "in the long run" without considering that salaries rose a proportional amount.

2.) Renting is just wastage of money.
WRONG. As said before renting is now much cheaper per month than owning. If you don't rent, you either:

* Have a mortgage, in which case you are throwing away money on interest, tax, insurance, maintenance, costs that increase forever.
* Own outright, in which case you are throwing away the extra income you could get by converting your house to cash, investing in bonds, and renting a similar place to live for much less money. This extra income is sufficient for emergency expenses,retirement etc.

Either way, owners lose much more money every month than renters and that's assuming prices don't correct to very high level & everything is smooth in the economy.

3.) As a renter, you won't have any money left as you will spend them on vacations,cars & hence won't have equity/savings etc.
WRONG. Equity is just money. Renters are actually in a better position to build equity/savings through investing in anything but housing. Renters can get rich much faster than owners, just by investing in conservative stocks & bonds.

* Owners are losing every month by paying much more for interest than they would pay for rent. The tax deduction does not come close to making owing competitive with renting.
* Owners must pay taxes simply to own a house. That is not true of stocks, bonds, or any other asset that can build equity/savings. Only houses are such a guaranteed drain on cash.
* Owners must insure a house, but not most other investments.
* Owners must pay to repair a house, but not a stock or a bond.
* Owners lose their money as house prices reduce. The EMI's remain constant in spite of reduction in rates. At the end of loan tenure, they would have paid almost twice than that of current renters who will buy at logical rates. Keep interest rates in mind. Most of the EMI is not principal amount but interest.

4.) There are great tax advantages to owning a house.
WRONG. Many people believe you can just reduce your income tax by the amount you pay in interest, but they are wrong. Buyers may not deduct interest from income tax; they deduct interest from taxable income. And even then, the tax advantage is not significant compared to the large monthly loss from owning.

If you don't own a house but want to live in one, your choice is to rent a house or rent money to buy a house. To rent money is to take out a loan. A mortgage is a money-rental agreement. House renters take no risk at all, but money-renting owners take on the huge risk of falling house prices, as well as all the costs of repairs, insurance, property taxes, etc.

5.) RE is based on local factors, it's not a national phenomenon. RE of Delhi-NCR,Bangalore & rest of the cities has nothing to do with Pune RE.
WRONG. Lending rates remain the same throughout the country. ALL loans are harder to get. This will drive prices down everywhere.

6.) A rental house provides good income. So, you can rent if you have purchased as investment.
WRONG. Rental houses provide very poor income in hyped areas and certainly cannot cover mortgage payments. Remember there is almost 300% difference between EMIs & rent for the same house.

It's pointless to do the work of being a landlord if you can make more money with no risk, no work, and no state income tax by investing in assured good returns bond.

7.) If owning is a loss in monthly cash flow, but appreciation will make up for it.
WRONG. Appreciation is negative. Prices are going down. It only adds to the injury of already high EMI's.

8.) As soon as prices drop a little, the number of buyers on the sidelines willing to jump back in increases.
WRONG. There are very few buyers left, and those who do want to buy will be limited by increasing difficulty of borrowing now that many house owners are near bankrupt as they don't save anything at the end of the month due to high EMI's.
No one has to buy, but there will be more and more people who have no choice but to sell as their payments rise. That will keep driving prices downward for a long time.

9.) House prices never fall atleast in Pune.
WRONG. If you see the RE scenario of 1996, prices crashed by 50% & took a whole 7+ years to recover.
Exact 1996 scenario may not be there today but strong correction is inevitable across the city.

10.) House prices don't fall to zero like stock prices, so it's safer to invest in real estate.
WRONG. House prices won't be zero, but the equity or the principal amount you paid can be zero or even negative. What you will pay as EMIs later in actual terms is not for the principal amount but only the interest as house prices dip. So, you will be only serving the bank.

11.) Prices will soften gradually, won't crash immediately.
WRONG. Prices are falling off a cliff. No one knows exactly what will happen, but it looks like prices will continue to fall for long time. These are just more manipulation of buyer emotions, to get them to buy even while prices are falling.

12.) The bubble prices were driven by supply and demand alone.
WRONG. Prices were driven by low interest rates and risky loans & good returns for investors in initial phases of boom in 2004-05.
Prices went up, interest rates went up & buyers savings went down. So prices are violating the most basic assumptions about supply and demand.

13.) There is lack of land.
WRONG. Ample of land is available & continue to be even in future in Pune. Sales volume are down. Even in Japan (small country with less land), prices went down. Current prices here are the same as that of 23 years ago. If we really had a housing shortage, there would not be so many vacant rentals.

14.) If you don't own, you'll live in a cheap neighborhood later.
WRONG. For the any given monthly payment, you can rent a much better house than you can buy. Renters live better, not worse. There are downsides to renting, such as being told to move at the end of your lease, or having your rent raised, but since there are thousands of vacant rentals, you can take your pick and be quite happy renting during the crash. There are similar but worse problems for owners anyway, such as being fired and losing your house, or having your interest rate and property taxes adjust upward. Remember, property taxes are forever.

15.) There's always someone predicting a real estate crash.
TRUE, yet irrelevant. There are very real crashes every decade or so. Even a broken clock is right twice a day.

16.) Local incomes justify the high prices.
WRONG. The mortgage should be more than your 3 years earning. It is much higher today. Most are already in danger/red zone.

17.) You have to live somewhere.
CORRECT. But that doesn't mean you should waste your life savings on a bad investment. You can live in a better house for much less money by renting during the down slide in RE.

18.) It's not a house, it's a home.
WRONG. Wherever one lives in it is home, be it apartment, condo, bungalow , mansion or house. Calling a house a "home" is a manipulation of your emotions for profit.

19.) If you don't buy now, you'll never get another chance.
WRONG. History proves otherwise.
Here's a beautiful quote from a analyst:-
"The real issue isn't whether you will be stuck being a renter all your life, she says. Its whether you'll get so scared about being shut out that you'll buy at the market's peak and be stuck in a property you can't afford or sell."

20.) It would take major economic recession or a major earthquake that wipes out this area in order for the price to fall by over 50%.
WRONG. Even today, if the prices fall by 50%, there will still be very few people who can buy at this levels due to uncertainty in jobs & most importantly high EMIs. Also, look at the rental rates for equivalent houses. Which loss per month is larger? EMI or rent?

contd....
Read more
Reply
12597 Replies
Sort by :Filter by :
  • Kaushik,

    Money is money, black or white, people love it equally. Every one want to see their money grow and NOT decrease.

    Price is demand vs supply period. Lately I am doing calculations on whoever is posting info about their purchase. ALL have barely managed to stay without loss for their purchases, with current prices.

    Market just needs to get in small bearish mode for ~6 months period and prices to decline 5% from current levels, and all of these people would get into loss.

    Its then you will see all these black money people lining up to sell their property. Stay tuned.

    Interest rate in India are very high; for any other investment to beat that is not easy.


    Got this info. Did any one check this out? right or wrong?

    Parking black money in "Pat-sansthan" is not difficult. If you are a member of the "Pat-sanstha", then that Pat-sansthan is NOT required to disclose/report your investment/FD details to Income tax dept.

    Also these pat-sansthan's are more than happy to make multiple FD for you of Rs 1 lakh each instead of one big one, to be even safe.

    All you need to become member of Pat-sansthan is buy share certificates, most for 5 rs each, 10 shares are sufficient.
    CommentQuote
  • Originally Posted by RAJESHP

    Parking black money in "Pat-sansthan" is not difficult. If you are a member of the "Pat-sanstha", then that Pat-sansthan is NOT required to disclose/report your investment/FD details to Income tax dept.

    Also these pat-sansthan's are more than happy to make multiple FD for you of Rs 1 lakh each instead of one big one, to be even safe.

    All you need to become member of Pat-sansthan is buy share certificates, most for 5 rs each, 10 shares are sufficient.



    What is a "Pat-sansthan"????
    CommentQuote
  • Originally Posted by realacres
    Kaushik,

    I agree to several points you made & you rightly said about bills for kirana etc. But then even look elsewhere:-..............................
    ..............
    down-payment.


    Thanks a lot. Now I am starting to understand the things quite well. Will read some of the older posts again and ask questions if I have any.
    CommentQuote
  • Originally Posted by kingmanish
    What is a "Pat-sansthan"????


    Pat-sansthan means credit co-operative societies.
    These are not banks but function mostly like banks like lending and borrowing. I think reserve bank do not have a tighter control on these like pure banking institutions(HDFC,SBI,PSU,Private Banks), Scheduled Banks and Co-operative banks.
    CommentQuote
  • Now even times group is wrting against builders. Good Sign!

    Originally Posted by kaushik.v
    Thanks a lot. Now I am starting to understand the things quite well. Will read some of the older posts again and ask questions if I have any.


    ???????? ????????? ?????-???-????????-Maharashtra Times
    Read this. You will understand some more things in depth!:bab (4):

    Unfortiunately there is no english article on this in ET hence posting in marathi.

    मुख्यमंत्र्यांनी नुकताच मुंबई बिल्डरांच्या विळख्यातून सोडवण्याचा मनसुबा जाहीर केला आहे. धोरणात्मक निर्णय होतील तेव्हा ते होवोत, परंतु डीम्ड कन्व्हेयन्स यासारख्या सध्याच्या कायद्यांचीच अंमलबजावणी किती विदारक आहे हे बघितले तर तातडीने करता येण्यासारख्या बऱ्याच गोष्टी आहेत हे लक्षात येईल.

    ....

    एकट्या मुंबईत सुमारे ६६००० गृहनिर्माण प्रकल्प, हे बिल्डरला पूर्ण पैसे देऊनही सदनिकाधारक वा त्यांच्या सहकारी संस्थांच्या मालकीचे होऊ शकलेले नाहीत. महाराष्ट्रातील इतर शहरांतही हीच परिस्थिती आहे. प्रकल्प पूर्णत्वास येऊन सदनिकाधारकांना ताबा देताना, सदनिकाधारक हे त्याच्या सदनिकेचे मालक व्हावेत, यासाठी बिल्डरने वा विकासकाने प्रकल्पाची जमीन व इमारत सदनिकाधारकांची कंपनी वा सहकारी संस्था यांच्या नावे हस्तांतरित करावी, असा कायदा आहे. हा कायदा झाला तेव्हा त्याला पुरेसे दात नसल्याने, बिल्डरला वा विकासकाला सहा महिन्यांची कैद वा ५० हजार रु. दंडाची दुरुस्तीही करण्यात आली.

    हा कायदा तसा परिणामकारक वाटत असला तरी त्याच्या अंमलबजावणीत असंख्य अडचणी आहेत. त्या सोडवणे सोपे असले तरी राजकीय व प्रशासकीय इच्छाशक्ती नसल्याने, हा कायदा करूनही सदनिकाधारकांच्या पदरात फारसे काही पडणार नाही अशी परिस्थिती आहे.

    या सदनिका विकून त्यांचे पूर्ण पैसे बिल्डरला मिळून गेल्याने बिल्डरला हस्तांतरात रस नसतो. बऱ्याचदा या बिल्डरांनी मूळ जमीन मालकाचे पैसेही दिलेले नसतात. त्याबाबतचे त्याचे काही वाद असतील तर असे हस्तांतर होऊ शकत नाही. हे वाद न्यायप्रविष्ट असतील तर त्यांचा निकाल लागेपर्यंत थांबावे लागते. बिल्डरकडे मुखत्यारपत्र असले तरी ते मुदतग्राह्य असले पाहिजे. पूवीर् १०० रुपयाच्या करारपत्रावर असे मुखत्यारपत्र होत असे. आता व्यवहाराच्या रकमेच्या काही टक्के मुदांक शुल्क भरावे लागते. या मुखत्यारपत्राच्या नूतनीकरणाच्या वाढीव रकमेचा भरणा बिल्डरला करावा लागतो. या जमिनीचे आजतागायत अकृषिक वापर करासह विकास कर, शिक्षण कर, मनपाचे सारे कर भरलेले असावेत. भरलेले नसतील तर दंडव्याजासह होणारी रक्कम कोणी भरायची, याचे वाद होऊ शकतात. सदनिकाधारकाने सदनिका घेतेवेळी भरलेला व असलेला स्टँप ड्युटीचा दर व आजचा दर यातील फरक कोणी भरायचा यावरही वाद होऊ शकतात. काही सभासदांचे विक्रीकरार नांेदणीकृत नसले तर त्यांना मालमत्तेच्या आजच्या दराने मुदांक शुल्क भरावे लागेल. हस्तांतर करतेवेळी इमारतीचा बांधकाम पूर्णतेचा दाखला व सदनिका वापरण्याच्या वैध परवानग्या असणे आवश्यक असते. एवढ्या वेगवेगळ्या स्तरांवरच्या अपूर्णतांची पूर्तता झाल्यानंतरच हस्तांतराची प्रक्रिया सुरू होऊ शकते.

    बिल्डरच्या दृष्टीने मात्र आजवर ही परिस्थिती फायद्याची ठरत आल्याने या बदलाला तो कितपत साहाय्य करेल हे शंकास्पद आहे. एकीकडे प्रकल्पाची सर्व गुंतवणूक वसूल झालेली, कर सभासद भरताहेत, देखभालही स्वत:च करताहेत, तरीही मालकी हक्क बिल्डरकडे असल्याने या मालमत्तेवर पुनश्च कर्जरूपाने निधी उभारला जाऊ शकतो. शासकीय धोरणांमुळे वाढीव चटई क्षेत्राचा हकदारही बिल्डरच ठरतो. सर्व सभासदांच्या मालकीच्या असणाऱ्या सामाईक जागा बिल्डर स्वत:च्या अखत्यारीत विकून मोकळा होतो. हस्तांतराच्यावेळी हे अतिक्रमण ठरू शकते. प्रकल्पात कुणी सदनिका विकून जाणार असेल तर त्याला बिल्डरचा 'ना हरकत दाखला' लागतो. थकबाकी नसली तर बिल्डरला या दाखल्यासाठी पैसे वसूल करण्याचा अधिकार नसावा. तरीही त्यासाठी बिल्डर कितीही रक्कम मागतो. त्याशिवाय हा विक्री व्यवहार पूर्ण होत नाही. खरे म्हणजे ही एक प्रकारची खंडणीच असते.

    देखभाल व दुरुस्तीच्या खर्चाच्या नावाने बिल्डर नेहमी सभासदांकडून पैसे उकळत असतो. काही ठिकाणी एकाच वेळी एकरकमी लाखो रुपयांचा व्यवस्थापन खर्च अनामत म्हणून घेतला जातो. या खर्चाचा हिशेब कधीच दिला जात नाही. हस्तांतराच्यावेळी या प्रचंड रकमा बिल्डरकडून कशा वसूल करायच्या हा प्रश्न असतो. सभासद मालक नसलेल्या बऱ्याचशा इमारती आता मोडकळीला आल्याने पुनर्बांधणीला आल्या आहेत. हस्तांतर झाले नसेल तर पुनविर्कासाचा अधिकार सभासदांचा की बिल्डरचा? यात सभासदांची नेमकी भूमिका व अधिकार काय असणार, याचेही प्रश्न तयार होणार आहेत. दुदैर्वाने काही नैसगिर्क आपत्ती येऊन इमारत कोसळली तरी मालकी हक्काचे प्रश्न येऊ शकतात; कारण या सभासदांचे कायदेशीर जमीनमालक म्हणून हक्क शाबित होत नाहीत; यासाठी बिल्डरने अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सभासदांच्या संस्थेला हे हक्क बहाल केलेले असले पाहिजेत.

    वेळीच हस्तांतर होणे महत्त्वाचे का आहे, हे यावरून लक्षात येईल. यासाठी काही सोपे उपाय आहेत. पहिली गोष्ट म्हणजे जमिनीचे कायदेशीर अस्तित्व व प्रकल्पाचे मूल्यमापन करणारी क्रिसिलसारखी स्वतंत्र व स्वायत्त संस्था असावी. बिल्डरने आपला प्रकल्प या संस्थेत नांेदवला असेल, तर इच्छुक सभासदाला या संस्थेत जाऊन जमिनीच्या कायदेशीरपणाची, बांधकामाची गुणवत्ता व दिल्या जाणाऱ्या सुविधांची खात्री करता यावी. यात हा प्रकल्प कोणासाठी आहे, शासनाने काय अटींवर परवानग्या दिलेल्या आहेत, मंजूर आराखड्यानुसार किती सदनिका वैध आहेत, प्रकल्प पूर्णत्वाचा काळ, असे तपशीलही उपलब्ध असावेत. पुढेमागे जमिनीच्या कायदेशीरपणाबद्दल वाद निघाले तर या संस्थेला जबाबदार धरावे.

    सदनिका नांेदवल्यानंतर इमारतीला पूर्णत्वाचा दाखला व ताबा मिळेपर्यंत जास्तीत जास्त ५० टक्के रक्कम द्यायची तरतूद असावी. राहिलेली ५० टक्के रक्कम वापर प्रमाणपत्र व ताबा देताना खरेदीखता-बरोबर अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सहकारी संस्थेचा सभासद होऊनच द्यावी. कर्ज देणाऱ्या वित्तीय संस्थांनीही कर्जदार सदनिकेचा मालक होणार असेल व ताबा मिळणार असेल तरच राहिलेली ५० टक्के रक्कम कर्जदाराच्या संमतीने वितरित करावी. आज कर्जदार गरजेपोटी सर्व पैसे देऊन मोकळा होतो, वित्तीय संस्थाही कर्जदाराला न विचारता बिल्डरला परस्पर पैसे देतात. ताबा मिळाला नसला तरी कर्जाचे हप्ते सुरू होतात. एकीकडे भाडे भरायचे व ताब्यात नसलेल्या सदनिकेचा हप्ताही भरायचा हे दुष्टचक्र वर्षानुवर्षे चालू राहते.

    याचबरोबर कापेर्ट एरिया व बिल्टप एरिया, नांेदणीकृत किंमत व प्रत्यक्षातील किंमत यासारखेही ज्वलंत प्रश्न आहेत. अगोदर कबूल केलेल्या सुविधा प्रत्यक्षात न पुरवणे, बांधकामाची गुणवत्ता वा सदोष बांधकामामुळे गळतीसारखे प्रश्न, हे सारे हाताळण्यासाठी कुठलीही प्रभावी यंत्रणा नाही. आताही हस्तांतराच्या प्रक्रियेत आत्यंतिक गरज असलेली स्वतंत्र यंत्रणा न उभारल्याने, आजवर छळत आलेल्या यंत्रणेलाच तांेड द्यावे लागणार आहे. ग्राहक चळवळी थंडावल्या आहेत. ग्राहक न्यायालयांचा अनुभव चांगला नाही. शासनाचे व मनपाचे प्रशासन तर सदैव बिल्डरांच्या दिमतीला. सर्वसामान्यांनी जावे तरी कुठे?
    CommentQuote
  • Good one home123 (hey it took 10 mins to understand it though).
    If whatever pro-buyer is mentioned in the news especially when his rights is concerned comes into reality, many scorpio chaps will be kicked out & innocent buyers protected.
    CommentQuote
  • Originally Posted by kingmanish
    What is a "Pat-sansthan"????


    Thanks Home123 for answering it. Yes its a kind of bank, typically run by small business men, who instead of borrowing from bank, borrow from common people and use that money in their business. They offer better interest rate, to attract buyers.

    Its little risky, but if you know any Path sansthan that is operational for say like 10+ yrs, I think it should be safe bet to put your money there. better than builders.

    They offer savings accounts and FD. When you want to withdraw money, they will give you check of their account with some other bank like HDFC/SBI etc.

    I would guess, there should be atleast 50+ path sanstahs in Pune.
    Can some one please check on the membership funda?
    CommentQuote
  • Originally Posted by RAJESHP

    I would guess, there should be atleast 50+ path sanstahs in Pune.
    Can some one please check on the membership funda?



    Pat-sansthan are pygmy financiers. It’s smaller than co-operative banks. The Ordered is Pat-sansthan -> Co-operative banks->scheduled bank-> Nationalized bank.

    HDFC fall under National Housing Bank & follow it’s rules not RBI.

    Nationalized banks are controlled by RBI(Banker’s Bank).

    Pat-sansthan – typically provide finance to small businesses like hawkers or small shops, where the borrowers repay on daily basis. In 2003, there was around 80+ Pat-sansthan in around pune & minimum capital requirement was 10Lakh then it got increased to 50Lakh. Getting a membership is easy but you should only go for it if you know the directors because it’s a risky.

    Co-operative banks are the biggest lenders to builders & private businesses. You should not be surprised to see builders or their relatives on director’s board of such banks.
    CommentQuote
  • Originally Posted by home123
    ???????? ????????? ?????-???-????????-Maharashtra Times
    Read this. You will understand some more things in depth!:bab (4):

    Unfortiunately there is no english article on this in ET hence posting in marathi.

    मुख्यमंत्र्यांनी नुकताच मुंबई बिल्डरांच्या विळख्यातून सोडवण्याचा मनसुबा जाहीर केला आहे. धोरणात्मक निर्णय होतील तेव्हा ते होवोत, परंतु डीम्ड कन्व्हेयन्स यासारख्या सध्याच्या कायद्यांचीच अंमलबजावणी किती विदारक आहे हे बघितले तर तातडीने करता येण्यासारख्या बऱ्याच गोष्टी आहेत हे लक्षात येईल.

    ....

    एकट्या मुंबईत सुमारे ६६००० गृहनिर्माण प्रकल्प, हे बिल्डरला पूर्ण पैसे देऊनही सदनिकाधारक वा त्यांच्या सहकारी संस्थांच्या मालकीचे होऊ शकलेले नाहीत. महाराष्ट्रातील इतर शहरांतही हीच परिस्थिती आहे. प्रकल्प पूर्णत्वास येऊन सदनिकाधारकांना ताबा देताना, सदनिकाधारक हे त्याच्या सदनिकेचे मालक व्हावेत, यासाठी बिल्डरने वा विकासकाने प्रकल्पाची जमीन व इमारत सदनिकाधारकांची कंपनी वा सहकारी संस्था यांच्या नावे हस्तांतरित करावी, असा कायदा आहे. हा कायदा झाला तेव्हा त्याला पुरेसे दात नसल्याने, बिल्डरला वा विकासकाला सहा महिन्यांची कैद वा ५० हजार रु. दंडाची दुरुस्तीही करण्यात आली.

    हा कायदा तसा परिणामकारक वाटत असला तरी त्याच्या अंमलबजावणीत असंख्य अडचणी आहेत. त्या सोडवणे सोपे असले तरी राजकीय व प्रशासकीय इच्छाशक्ती नसल्याने, हा कायदा करूनही सदनिकाधारकांच्या पदरात फारसे काही पडणार नाही अशी परिस्थिती आहे.

    या सदनिका विकून त्यांचे पूर्ण पैसे बिल्डरला मिळून गेल्याने बिल्डरला हस्तांतरात रस नसतो. बऱ्याचदा या बिल्डरांनी मूळ जमीन मालकाचे पैसेही दिलेले नसतात. त्याबाबतचे त्याचे काही वाद असतील तर असे हस्तांतर होऊ शकत नाही. हे वाद न्यायप्रविष्ट असतील तर त्यांचा निकाल लागेपर्यंत थांबावे लागते. बिल्डरकडे मुखत्यारपत्र असले तरी ते मुदतग्राह्य असले पाहिजे. पूवीर् १०० रुपयाच्या करारपत्रावर असे मुखत्यारपत्र होत असे. आता व्यवहाराच्या रकमेच्या काही टक्के मुदांक शुल्क भरावे लागते. या मुखत्यारपत्राच्या नूतनीकरणाच्या वाढीव रकमेचा भरणा बिल्डरला करावा लागतो. या जमिनीचे आजतागायत अकृषिक वापर करासह विकास कर, शिक्षण कर, मनपाचे सारे कर भरलेले असावेत. भरलेले नसतील तर दंडव्याजासह होणारी रक्कम कोणी भरायची, याचे वाद होऊ शकतात. सदनिकाधारकाने सदनिका घेतेवेळी भरलेला व असलेला स्टँप ड्युटीचा दर व आजचा दर यातील फरक कोणी भरायचा यावरही वाद होऊ शकतात. काही सभासदांचे विक्रीकरार नांेदणीकृत नसले तर त्यांना मालमत्तेच्या आजच्या दराने मुदांक शुल्क भरावे लागेल. हस्तांतर करतेवेळी इमारतीचा बांधकाम पूर्णतेचा दाखला व सदनिका वापरण्याच्या वैध परवानग्या असणे आवश्यक असते. एवढ्या वेगवेगळ्या स्तरांवरच्या अपूर्णतांची पूर्तता झाल्यानंतरच हस्तांतराची प्रक्रिया सुरू होऊ शकते.

    बिल्डरच्या दृष्टीने मात्र आजवर ही परिस्थिती फायद्याची ठरत आल्याने या बदलाला तो कितपत साहाय्य करेल हे शंकास्पद आहे. एकीकडे प्रकल्पाची सर्व गुंतवणूक वसूल झालेली, कर सभासद भरताहेत, देखभालही स्वत:च करताहेत, तरीही मालकी हक्क बिल्डरकडे असल्याने या मालमत्तेवर पुनश्च कर्जरूपाने निधी उभारला जाऊ शकतो. शासकीय धोरणांमुळे वाढीव चटई क्षेत्राचा हकदारही बिल्डरच ठरतो. सर्व सभासदांच्या मालकीच्या असणाऱ्या सामाईक जागा बिल्डर स्वत:च्या अखत्यारीत विकून मोकळा होतो. हस्तांतराच्यावेळी हे अतिक्रमण ठरू शकते. प्रकल्पात कुणी सदनिका विकून जाणार असेल तर त्याला बिल्डरचा 'ना हरकत दाखला' लागतो. थकबाकी नसली तर बिल्डरला या दाखल्यासाठी पैसे वसूल करण्याचा अधिकार नसावा. तरीही त्यासाठी बिल्डर कितीही रक्कम मागतो. त्याशिवाय हा विक्री व्यवहार पूर्ण होत नाही. खरे म्हणजे ही एक प्रकारची खंडणीच असते.

    देखभाल व दुरुस्तीच्या खर्चाच्या नावाने बिल्डर नेहमी सभासदांकडून पैसे उकळत असतो. काही ठिकाणी एकाच वेळी एकरकमी लाखो रुपयांचा व्यवस्थापन खर्च अनामत म्हणून घेतला जातो. या खर्चाचा हिशेब कधीच दिला जात नाही. हस्तांतराच्यावेळी या प्रचंड रकमा बिल्डरकडून कशा वसूल करायच्या हा प्रश्न असतो. सभासद मालक नसलेल्या बऱ्याचशा इमारती आता मोडकळीला आल्याने पुनर्बांधणीला आल्या आहेत. हस्तांतर झाले नसेल तर पुनविर्कासाचा अधिकार सभासदांचा की बिल्डरचा? यात सभासदांची नेमकी भूमिका व अधिकार काय असणार, याचेही प्रश्न तयार होणार आहेत. दुदैर्वाने काही नैसगिर्क आपत्ती येऊन इमारत कोसळली तरी मालकी हक्काचे प्रश्न येऊ शकतात; कारण या सभासदांचे कायदेशीर जमीनमालक म्हणून हक्क शाबित होत नाहीत; यासाठी बिल्डरने अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सभासदांच्या संस्थेला हे हक्क बहाल केलेले असले पाहिजेत.

    वेळीच हस्तांतर होणे महत्त्वाचे का आहे, हे यावरून लक्षात येईल. यासाठी काही सोपे उपाय आहेत. पहिली गोष्ट म्हणजे जमिनीचे कायदेशीर अस्तित्व व प्रकल्पाचे मूल्यमापन करणारी क्रिसिलसारखी स्वतंत्र व स्वायत्त संस्था असावी. बिल्डरने आपला प्रकल्प या संस्थेत नांेदवला असेल, तर इच्छुक सभासदाला या संस्थेत जाऊन जमिनीच्या कायदेशीरपणाची, बांधकामाची गुणवत्ता व दिल्या जाणाऱ्या सुविधांची खात्री करता यावी. यात हा प्रकल्प कोणासाठी आहे, शासनाने काय अटींवर परवानग्या दिलेल्या आहेत, मंजूर आराखड्यानुसार किती सदनिका वैध आहेत, प्रकल्प पूर्णत्वाचा काळ, असे तपशीलही उपलब्ध असावेत. पुढेमागे जमिनीच्या कायदेशीरपणाबद्दल वाद निघाले तर या संस्थेला जबाबदार धरावे.

    सदनिका नांेदवल्यानंतर इमारतीला पूर्णत्वाचा दाखला व ताबा मिळेपर्यंत जास्तीत जास्त ५० टक्के रक्कम द्यायची तरतूद असावी. राहिलेली ५० टक्के रक्कम वापर प्रमाणपत्र व ताबा देताना खरेदीखता-बरोबर अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सहकारी संस्थेचा सभासद होऊनच द्यावी. कर्ज देणाऱ्या वित्तीय संस्थांनीही कर्जदार सदनिकेचा मालक होणार असेल व ताबा मिळणार असेल तरच राहिलेली ५० टक्के रक्कम कर्जदाराच्या संमतीने वितरित करावी. आज कर्जदार गरजेपोटी सर्व पैसे देऊन मोकळा होतो, वित्तीय संस्थाही कर्जदाराला न विचारता बिल्डरला परस्पर पैसे देतात. ताबा मिळाला नसला तरी कर्जाचे हप्ते सुरू होतात. एकीकडे भाडे भरायचे व ताब्यात नसलेल्या सदनिकेचा हप्ताही भरायचा हे दुष्टचक्र वर्षानुवर्षे चालू राहते.

    याचबरोबर कापेर्ट एरिया व बिल्टप एरिया, नांेदणीकृत किंमत व प्रत्यक्षातील किंमत यासारखेही ज्वलंत प्रश्न आहेत. अगोदर कबूल केलेल्या सुविधा प्रत्यक्षात न पुरवणे, बांधकामाची गुणवत्ता वा सदोष बांधकामामुळे गळतीसारखे प्रश्न, हे सारे हाताळण्यासाठी कुठलीही प्रभावी यंत्रणा नाही. आताही हस्तांतराच्या प्रक्रियेत आत्यंतिक गरज असलेली स्वतंत्र यंत्रणा न उभारल्याने, आजवर छळत आलेल्या यंत्रणेलाच तांेड द्यावे लागणार आहे. ग्राहक चळवळी थंडावल्या आहेत. ग्राहक न्यायालयांचा अनुभव चांगला नाही. शासनाचे व मनपाचे प्रशासन तर सदैव बिल्डरांच्या दिमतीला. सर्वसामान्यांनी जावे तरी कुठे?


    Can anyone plz translate its summary atleast in English. I am not marathi , so unable to raed this
    CommentQuote
  • Excellent article , if all this happens then I will invest in property blindly .
    My experience is it took us 7 years to get conveyance deed , corpus amount and society shares from the clutches of a reputed builder in the city .
    People investing blindly dont realize that unless conveyance deed is exceuted , the builder can do almost anything with the land and project...buyer is just a cow to be milked from his view !
    CommentQuote
  • yaar I have been going through the thread and let me say that this is a very informative thread. However even after 3250+ posts there is no clear decision. Hence I think that the result is that owning a house or renting one is NOT a financial decision but an emotional one. Emotions ke aage financial planning nahin chaltee...

    This is valid only for the first house for end use... What do you say?
    CommentQuote
  • Originally Posted by gauravishu
    yaar I have been going through the thread and let me say that this is a very informative thread. However even after 3250+ posts there is no clear decision. Hence I think that the result is that owning a house or renting one is NOT a financial decision but an emotional one. Emotions ke aage financial planning nahin chaltee...

    This is valid only for the first house for end use... What do you say?


    Buy whatever you can afford.:bab (22):
    CommentQuote
  • Originally Posted by khbarilal
    Co-operative banks are the biggest lenders to builders & private businesses. You should not be surprised to see builders or their relatives on director’s board of such banks.

    As per latest guideline issued by RBI, the co-op banks can't lend more than 5% of their total lending amount to realty sector. This has been done so as to protect customers of such co-op banks :).
    CommentQuote
  • Originally Posted by home123
    ???????? ????????? ?????-???-????????-Maharashtra Times
    Read this. You will understand some more things in depth!:bab (4):

    Unfortiunately there is no english article on this in ET hence posting in marathi.

    मुख्यमंत्र्यांनी नुकताच मुंबई बिल्डरांच्या विळख्यातून सोडवण्याचा मनसुबा जाहीर केला आहे. धोरणात्मक निर्णय होतील तेव्हा ते होवोत, परंतु डीम्ड कन्व्हेयन्स यासारख्या सध्याच्या कायद्यांचीच अंमलबजावणी किती विदारक आहे हे बघितले तर तातडीने करता येण्यासारख्या बऱ्याच गोष्टी आहेत हे लक्षात येईल.

    ....

    एकट्या मुंबईत सुमारे ६६००० गृहनिर्माण प्रकल्प, हे बिल्डरला पूर्ण पैसे देऊनही सदनिकाधारक वा त्यांच्या सहकारी संस्थांच्या मालकीचे होऊ शकलेले नाहीत. महाराष्ट्रातील इतर शहरांतही हीच परिस्थिती आहे. प्रकल्प पूर्णत्वास येऊन सदनिकाधारकांना ताबा देताना, सदनिकाधारक हे त्याच्या सदनिकेचे मालक व्हावेत, यासाठी बिल्डरने वा विकासकाने प्रकल्पाची जमीन व इमारत सदनिकाधारकांची कंपनी वा सहकारी संस्था यांच्या नावे हस्तांतरित करावी, असा कायदा आहे. हा कायदा झाला तेव्हा त्याला पुरेसे दात नसल्याने, बिल्डरला वा विकासकाला सहा महिन्यांची कैद वा ५० हजार रु. दंडाची दुरुस्तीही करण्यात आली.

    हा कायदा तसा परिणामकारक वाटत असला तरी त्याच्या अंमलबजावणीत असंख्य अडचणी आहेत. त्या सोडवणे सोपे असले तरी राजकीय व प्रशासकीय इच्छाशक्ती नसल्याने, हा कायदा करूनही सदनिकाधारकांच्या पदरात फारसे काही पडणार नाही अशी परिस्थिती आहे.

    या सदनिका विकून त्यांचे पूर्ण पैसे बिल्डरला मिळून गेल्याने बिल्डरला हस्तांतरात रस नसतो. बऱ्याचदा या बिल्डरांनी मूळ जमीन मालकाचे पैसेही दिलेले नसतात. त्याबाबतचे त्याचे काही वाद असतील तर असे हस्तांतर होऊ शकत नाही. हे वाद न्यायप्रविष्ट असतील तर त्यांचा निकाल लागेपर्यंत थांबावे लागते. बिल्डरकडे मुखत्यारपत्र असले तरी ते मुदतग्राह्य असले पाहिजे. पूवीर् १०० रुपयाच्या करारपत्रावर असे मुखत्यारपत्र होत असे. आता व्यवहाराच्या रकमेच्या काही टक्के मुदांक शुल्क भरावे लागते. या मुखत्यारपत्राच्या नूतनीकरणाच्या वाढीव रकमेचा भरणा बिल्डरला करावा लागतो. या जमिनीचे आजतागायत अकृषिक वापर करासह विकास कर, शिक्षण कर, मनपाचे सारे कर भरलेले असावेत. भरलेले नसतील तर दंडव्याजासह होणारी रक्कम कोणी भरायची, याचे वाद होऊ शकतात. सदनिकाधारकाने सदनिका घेतेवेळी भरलेला व असलेला स्टँप ड्युटीचा दर व आजचा दर यातील फरक कोणी भरायचा यावरही वाद होऊ शकतात. काही सभासदांचे विक्रीकरार नांेदणीकृत नसले तर त्यांना मालमत्तेच्या आजच्या दराने मुदांक शुल्क भरावे लागेल. हस्तांतर करतेवेळी इमारतीचा बांधकाम पूर्णतेचा दाखला व सदनिका वापरण्याच्या वैध परवानग्या असणे आवश्यक असते. एवढ्या वेगवेगळ्या स्तरांवरच्या अपूर्णतांची पूर्तता झाल्यानंतरच हस्तांतराची प्रक्रिया सुरू होऊ शकते.

    बिल्डरच्या दृष्टीने मात्र आजवर ही परिस्थिती फायद्याची ठरत आल्याने या बदलाला तो कितपत साहाय्य करेल हे शंकास्पद आहे. एकीकडे प्रकल्पाची सर्व गुंतवणूक वसूल झालेली, कर सभासद भरताहेत, देखभालही स्वत:च करताहेत, तरीही मालकी हक्क बिल्डरकडे असल्याने या मालमत्तेवर पुनश्च कर्जरूपाने निधी उभारला जाऊ शकतो. शासकीय धोरणांमुळे वाढीव चटई क्षेत्राचा हकदारही बिल्डरच ठरतो. सर्व सभासदांच्या मालकीच्या असणाऱ्या सामाईक जागा बिल्डर स्वत:च्या अखत्यारीत विकून मोकळा होतो. हस्तांतराच्यावेळी हे अतिक्रमण ठरू शकते. प्रकल्पात कुणी सदनिका विकून जाणार असेल तर त्याला बिल्डरचा 'ना हरकत दाखला' लागतो. थकबाकी नसली तर बिल्डरला या दाखल्यासाठी पैसे वसूल करण्याचा अधिकार नसावा. तरीही त्यासाठी बिल्डर कितीही रक्कम मागतो. त्याशिवाय हा विक्री व्यवहार पूर्ण होत नाही. खरे म्हणजे ही एक प्रकारची खंडणीच असते.

    देखभाल व दुरुस्तीच्या खर्चाच्या नावाने बिल्डर नेहमी सभासदांकडून पैसे उकळत असतो. काही ठिकाणी एकाच वेळी एकरकमी लाखो रुपयांचा व्यवस्थापन खर्च अनामत म्हणून घेतला जातो. या खर्चाचा हिशेब कधीच दिला जात नाही. हस्तांतराच्यावेळी या प्रचंड रकमा बिल्डरकडून कशा वसूल करायच्या हा प्रश्न असतो. सभासद मालक नसलेल्या बऱ्याचशा इमारती आता मोडकळीला आल्याने पुनर्बांधणीला आल्या आहेत. हस्तांतर झाले नसेल तर पुनविर्कासाचा अधिकार सभासदांचा की बिल्डरचा? यात सभासदांची नेमकी भूमिका व अधिकार काय असणार, याचेही प्रश्न तयार होणार आहेत. दुदैर्वाने काही नैसगिर्क आपत्ती येऊन इमारत कोसळली तरी मालकी हक्काचे प्रश्न येऊ शकतात; कारण या सभासदांचे कायदेशीर जमीनमालक म्हणून हक्क शाबित होत नाहीत; यासाठी बिल्डरने अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सभासदांच्या संस्थेला हे हक्क बहाल केलेले असले पाहिजेत.

    वेळीच हस्तांतर होणे महत्त्वाचे का आहे, हे यावरून लक्षात येईल. यासाठी काही सोपे उपाय आहेत. पहिली गोष्ट म्हणजे जमिनीचे कायदेशीर अस्तित्व व प्रकल्पाचे मूल्यमापन करणारी क्रिसिलसारखी स्वतंत्र व स्वायत्त संस्था असावी. बिल्डरने आपला प्रकल्प या संस्थेत नांेदवला असेल, तर इच्छुक सभासदाला या संस्थेत जाऊन जमिनीच्या कायदेशीरपणाची, बांधकामाची गुणवत्ता व दिल्या जाणाऱ्या सुविधांची खात्री करता यावी. यात हा प्रकल्प कोणासाठी आहे, शासनाने काय अटींवर परवानग्या दिलेल्या आहेत, मंजूर आराखड्यानुसार किती सदनिका वैध आहेत, प्रकल्प पूर्णत्वाचा काळ, असे तपशीलही उपलब्ध असावेत. पुढेमागे जमिनीच्या कायदेशीरपणाबद्दल वाद निघाले तर या संस्थेला जबाबदार धरावे.

    सदनिका नांेदवल्यानंतर इमारतीला पूर्णत्वाचा दाखला व ताबा मिळेपर्यंत जास्तीत जास्त ५० टक्के रक्कम द्यायची तरतूद असावी. राहिलेली ५० टक्के रक्कम वापर प्रमाणपत्र व ताबा देताना खरेदीखता-बरोबर अपार्टमंेट डिक्लरेशन वा सहकारी संस्थेचा सभासद होऊनच द्यावी. कर्ज देणाऱ्या वित्तीय संस्थांनीही कर्जदार सदनिकेचा मालक होणार असेल व ताबा मिळणार असेल तरच राहिलेली ५० टक्के रक्कम कर्जदाराच्या संमतीने वितरित करावी. आज कर्जदार गरजेपोटी सर्व पैसे देऊन मोकळा होतो, वित्तीय संस्थाही कर्जदाराला न विचारता बिल्डरला परस्पर पैसे देतात. ताबा मिळाला नसला तरी कर्जाचे हप्ते सुरू होतात. एकीकडे भाडे भरायचे व ताब्यात नसलेल्या सदनिकेचा हप्ताही भरायचा हे दुष्टचक्र वर्षानुवर्षे चालू राहते.

    याचबरोबर कापेर्ट एरिया व बिल्टप एरिया, नांेदणीकृत किंमत व प्रत्यक्षातील किंमत यासारखेही ज्वलंत प्रश्न आहेत. अगोदर कबूल केलेल्या सुविधा प्रत्यक्षात न पुरवणे, बांधकामाची गुणवत्ता वा सदोष बांधकामामुळे गळतीसारखे प्रश्न, हे सारे हाताळण्यासाठी कुठलीही प्रभावी यंत्रणा नाही. आताही हस्तांतराच्या प्रक्रियेत आत्यंतिक गरज असलेली स्वतंत्र यंत्रणा न उभारल्याने, आजवर छळत आलेल्या यंत्रणेलाच तांेड द्यावे लागणार आहे. ग्राहक चळवळी थंडावल्या आहेत. ग्राहक न्यायालयांचा अनुभव चांगला नाही. शासनाचे व मनपाचे प्रशासन तर सदैव बिल्डरांच्या दिमतीला. सर्वसामान्यांनी जावे तरी कुठे?


    Glad to see this article here..:)

    It's written by one of my family member..will try to get a english copy from him and upload it.
    CommentQuote
  • Originally Posted by Neo007
    Glad to see this article here..:)

    It's written by one of my family member..will try to get a english copy from him and upload it.

    Man, I am too eagerly waiting for it. Please do the needful ASAP. I would be able to forward it via emails too, if we get in English.

    * PS:- If possible, get the copy in .pdf format also, will be easier to forward as attachments.
    CommentQuote